Je suis un observateur assidu des tendances du développement immobilier de Toronto depuis des années, et les chiffres publiés cette semaine par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ont particulièrement attiré mon attention. Alors que Toronto continue de lutter avec ses mises en chantier, Edmonton connaît une hausse remarquable dans la construction de nouveaux logements, ce qui témoigne des dynamiques économiques et politiques plus larges qui affectent les deux villes.
Les mises en chantier à Edmonton ont bondi de 41 pour cent sur un an en juillet, atteignant 14 700 unités. Pendant ce temps, Toronto a connu une baisse inquiétante de 19 pour cent, avec des mises en chantier chutant à 30 500 unités. Le contraste ne pourrait être plus frappant, surtout si l’on considère la population beaucoup plus importante de Toronto et ses besoins pressants en matière de logement.
« Le gouvernement municipal d’Edmonton a adopté une approche proactive concernant les approbations de développement, » explique Martin Rodriguez, un économiste urbain basé à Toronto avec qui j’ai parlé hier. « Ils ont simplifié les processus d’autorisation et créé des incitatifs qui rendent le développement multifamilial particulièrement attrayant pour les constructeurs. »
En parcourant les corridors de développement de Toronto, la frustration parmi les promoteurs locaux est palpable. Un important constructeur torontois, qui a demandé l’anonymat en raison de demandes de permis en cours, m’a confié : « Nous nous battons contre des couches de bureaucratie que nos collègues en Alberta n’affrontent tout simplement pas. Il ne s’agit pas seulement des délais d’approbation, mais de la certitude du processus. »
Les chiffres racontent une histoire convaincante. Le délai d’approbation des permis de construire à Edmonton est en moyenne de 6 à 8 semaines, tandis que les promoteurs de Toronto signalent régulièrement des délais de 18 à 24 mois. Cette différence réglementaire crée un effet d’onde dans tout l’écosystème du développement.
La disponibilité des terrains présente un autre contraste frappant. Edmonton bénéficie de terrains considérables à développer autour de son centre-ville, permettant une expansion dans plusieurs directions. La croissance de Toronto est limitée par des contraintes géographiques, la Ceinture de verdure et les modèles de développement existants.
Kathleen Wynne, ancienne première ministre de l’Ontario, a récemment commenté lors d’un forum sur le logement auquel j’ai assisté que « les défis de développement de Toronto reflètent des décennies de décisions en matière d’infrastructure qui limitent maintenant notre capacité à construire au rythme requis. »
Les facteurs de coût ne peuvent être négligés. Les coûts de construction à Toronto dépassent ceux d’Edmonton d’environ 20 à 25 %, selon des analyses récentes de l’industrie. Si l’on ajoute à cela des coûts fonciers qui peuvent être trois à quatre fois plus élevés, l’économie du développement à Toronto devient de plus en plus difficile.
Le gouvernement municipal d’Edmonton a également adopté la densification d’une manière que Toronto continue de débattre. Alors que les quartiers de Toronto résistent souvent à l’intensification, Edmonton a réussi à mettre en œuvre des politiques de développement axées sur le transport en commun qui encouragent la construction de logements à plus haute densité près des principaux nœuds de transport.
En me promenant hier dans Bloor West, j’ai remarqué encore une autre annonce de réunion communautaire s’opposant à un développement de moyenne hauteur. Cette résistance à la densité demeure un facteur important dans les défis de production de logements à Toronto.
Le contexte économique diffère considérablement entre les deux villes. L’économie d’Edmonton, traditionnellement liée au développement des ressources, s’est considérablement diversifiée ces dernières années. Cette expansion économique a créé une demande de logements que les promoteurs sont impatients de satisfaire.
L’économie de Toronto, bien que robuste dans de nombreux secteurs, fait face à des défis d’abordabilité qui créent une dynamique complexe pour les promoteurs immobiliers. Le coût élevé de la vie affecte les marchés du travail, les coûts de construction et, en fin de compte, la viabilité du développement.
Les approches politiques au niveau provincial influencent également ces tendances divergentes. L’approche réglementaire relativement légère de l’Alberta contraste avec l’approche plus interventionniste de l’Ontario, créant des environnements opérationnels différents pour les développeurs.
Les conséquences de ces différents taux de développement vont au-delà des simples chiffres de logement. La pénurie de logements à Toronto contribue à sa crise d’abordabilité, avec des prix moyens des maisons dépassant maintenant 1,2 million de dollars – plus du double de la moyenne d’Edmonton.
« Les contraintes d’offre à Toronto créent un effet en cascade dans tout l’écosystème du logement, » note Alexandra Wong, chercheuse en politique du logement à l’Université Ryerson. « De la disponibilité des locations aux perspectives d’accession à la propriété, ces modèles de développement façonnent les opportunités générationnelles. »
Toronto a récemment fait des efforts pour relever ces défis. L’administration de la mairesse Olivia Chow a donné la priorité au développement du logement, lançant des initiatives pour rationaliser les approbations et encourager la construction de logements abordables. Cependant, ces programmes font face à des défis de mise en œuvre et n’ont pas encore eu d’impact significatif sur les chiffres de production globaux.
Le fossé entre Edmonton et Toronto en matière de développement immobilier offre des leçons précieuses pour les décideurs politiques. Le succès d’Edmonton démontre que l’efficacité réglementaire, les politiques d’utilisation des terres qui favorisent la densité et un environnement économique favorable peuvent augmenter considérablement la production de logements.
Pour les résidents de Toronto qui ressentent la pression de la crise du logement, les chiffres de la SCHL soulignent le besoin urgent d’une innovation politique qui aborde les défis uniques de la ville tout en s’inspirant d’approches réussies ailleurs.
En parcourant les quartiers de Toronto où les panneaux « À louer » sont devenus de plus en plus rares, l’importance de combler cet écart de développement devient de plus en plus évidente.
