Les murmures autour de l’hôtel de ville se sont intensifiés hier lorsque le conseiller Tim Cartmell a suggéré qu’Edmonton pourrait avoir besoin de faire une pause dans le développement intercalaire des quartiers matures. En tant que personne qui a passé d’innombrables après-midis à se promener dans Strathcona, Westmount et Ritchie à observer la transformation de maisons anciennes en duplex et en maisons en rangée, cette pause potentielle a immédiatement attiré mon attention.
Cartmell propose ce qu’il appelle une « pause tactique » sur le développement intercalaire pendant que la ville travaille à la mise en œuvre de son nouveau règlement de zonage. Le moment est significatif – Edmonton est actuellement en train de naviguer dans une refonte massive du zonage visant à augmenter la densité et les options de logement dans tous nos quartiers.
« Nous entendons les résidents qui estiment que leurs communautés changent trop rapidement, » m’a confié le conseiller Cartmell lors d’une brève conversation après la réunion du Comité de planification urbaine d’hier. « Il ne s’agit pas d’arrêter le progrès, mais de s’assurer que nous avançons de manière réfléchie. »
La pause proposée viserait spécifiquement ce que de nombreux Edmontoniens reconnaissent maintenant comme la prolifération de maisons étroites, de pavillons-jardins et de développements multi-unités dans nos quartiers matures. Ces projets ont considérablement transformé des rues où dominaient autrefois les maisons unifamiliales.
En me promenant dans Bonnie Doon la semaine dernière pour notre série sur la transformation des quartiers, je n’ai pu m’empêcher de remarquer les contrastes frappants. Sur un seul pâté de maisons, trois demeures centenaires avaient récemment été remplacées par des duplex modernes – de belles additions au parc immobilier du quartier, mais certainement une rupture visuelle avec leur environnement.
La réponse du maire Amarjeet Sohi a été mesurée mais révélatrice. « Edmonton fait face à une crise du logement, » a-t-il rappelé aux journalistes, soulignant que le développement intercalaire demeure une stratégie cruciale pour répondre aux préoccupations d’abordabilité et aux besoins de notre population croissante.
La tension ici est palpable. La population d’Edmonton a augmenté de près de 8 % entre 2016 et 2021 selon Statistique Canada, exerçant une énorme pression sur notre marché immobilier. La Société canadienne d’hypothèques et de logement rapporte que notre taux d’inoccupation locative se situe à un inquiétant 2,9 % – bien en dessous de ce que les défenseurs du logement considèrent comme sain.
Pourtant, pour des résidents comme Maria Gonzalez, qui vit à Highlands depuis plus de trois décennies, la transformation rapide suscite des préoccupations légitimes. « Le caractère de notre quartier est important, » m’a-t-elle confié lors d’un événement de jardin communautaire le mois dernier. « Tout comme le logement abordable. Trouver cet équilibre est le défi. »
La proposition de Cartmell pourrait potentiellement suspendre les nouveaux projets intercalaires jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau règlement de zonage de la ville en janvier 2025. Ce règlement vise à simplifier nos réglementations de zonage complexes tout en permettant des types de logements plus diversifiés dans toute la ville.
Ce qui rend cette situation particulièrement compliquée est le boom actuel de la construction. En traversant Westmount hier matin, j’ai compté sept chantiers de construction intercalaire actifs en quelques pâtés de maisons seulement – preuve des investissements importants déjà consacrés à ces projets.
L’administration municipale a été priée de revenir avec un rapport sur les implications d’un moratoire potentiel d’ici début juin. Ce rapport devra aborder des questions épineuses : Qu’advient-il des projets déjà en cours ? Comment une pause pourrait-elle affecter l’abordabilité du logement ? Cela pourrait-il involontairement accélérer les demandes de développement intercalaire avant l’entrée en vigueur d’un moratoire ?
« Nous devons déterminer si nous obtenons les résultats souhaités, » a noté la conseillère Ashley Salvador lors des discussions en comité. « Créons-nous les quartiers à revenus mixtes et accessibles que nos politiques envisagent ? »
Pour de nombreux constructeurs et promoteurs, la suggestion d’une pause a soulevé des préoccupations immédiates. L’Institut de développement urbain estime que les projets intercalaires représentent actuellement environ 18 % des mises en chantier à Edmonton – une part importante de notre économie de construction.
« L’incertitude réglementaire est toujours difficile pour la planification des affaires, » explique David Thompson, un promoteur de développement intercalaire qui a réalisé plus d’une douzaine de projets dans des quartiers matures. « Nous comprenons la nécessité de bonnes politiques, mais la cohérence est également importante. »
Ce qui me frappe comme particulièrement significatif, c’est la façon dont ce débat reflète l’identité évolutive d’Edmonton. Notre ville navigue dans une transition de ses racines suburbaines étendues vers une forme urbaine plus compacte. Ces douleurs de croissance – trouver l’équilibre entre le caractère du quartier et la densité nécessaire – reflètent des questions plus profondes sur le type de ville que nous voulons devenir.
La proposition arrive à un moment où Edmonton a réalisé des progrès constants vers ses objectifs de développement intercalaire. La ville visait à accueillir 25 % de la nouvelle croissance du logement par le développement intercalaire d’ici 2020, et les planificateurs municipaux confirment que nous avons généralement atteint ces objectifs.
Comme l’a noté le conseiller Aaron Paquette, « Il ne s’agit pas d’arrêter le changement. Il s’agit de s’assurer que nous changeons d’une manière qui profite à tous. »
Pour les résidents de longue date des quartiers matures, la conversation porte souvent sur plus que les bâtiments. Il s’agit du stationnement dans la rue, de la préservation des arbres, des perturbations liées à la construction, et de savoir si leurs communautés resteront reconnaissables dans cinq ans.
« J’ai acheté à Ritchie parce que j’aimais son caractère, » dit le résident James Wilson, que j’ai rencontré lors d’une réunion de la ligue communautaire l’automne dernier. « Je ne suis pas contre le développement, mais je veux m’assurer que nous ne perdons pas ce qui rend cet endroit spécial. »
Alors que ce débat se déroule dans les semaines à venir, je le suivrai de près et vous apporterai des perspectives de tous les côtés – des jeunes familles qui trouvent des options de logement dans des quartiers qu’elles ne pourraient pas se permettre autrement, aux résidents de longue date qui voient leurs rues se transformer, en passant par les constructeurs et les gens de métier dont les moyens de subsistance dépendent de la poursuite de la construction.
Ce qui est clair, c’est que l’avenir du logement à Edmonton ne sera pas réglé par des solutions simples. Le défi de créer suffisamment de logements pour notre population croissante tout en préservant le caractère des quartiers nécessitera un compromis réfléchi et l’engagement de la communauté.
L’histoire d’Edmonton continue de s’écrire, bloc par bloc, maison par maison. La question maintenant est de savoir si nous avons besoin d’une brève intermission pour nous assurer que nous racontons l’histoire que nous voulons vraiment raconter.
