Le marché des condominiums de Toronto fait face à ce que les initiés de l’industrie appellent une « tempête parfaite » de défis, entraînant une hausse préoccupante des annulations de projets dans la région du Grand Toronto et Hamilton (RGTH). En discutant avec des promoteurs et des analystes cette semaine, un thème constant est apparu : le ralentissement du marché est nettement plus grave que ce que beaucoup avaient prévu.
« Nous observons un ralentissement qui commence vraiment à faire des ravages, » a expliqué Shaun Hildebrand, président d’Urbanation, lors de notre conversation dans son bureau du centre-ville. Les dernières données de son entreprise montrent que les ventes de nouveaux condos ont chuté de 49 pour cent en glissement annuel au troisième trimestre, avec seulement 2 406 unités vendues dans toute la région – le chiffre de ventes le plus bas pour un troisième trimestre depuis plus d’une décennie.
En me promenant hier à Yonge et Eglinton, j’ai compté quatre centres de vente avec des panneaux « reporté » là où se trouvaient autrefois des présentations marketing dynamiques. Les preuves du ralentissement deviennent de plus en plus visibles dans les quartiers de Toronto.
Qu’est-ce qui alimente cette tendance inquiétante? Les promoteurs pointent du doigt une combinaison de taux d’intérêt élevés persistants, de coûts de construction en hausse et d’augmentations des frais municipaux qui ont érodé la viabilité des projets. Plusieurs vétérans de l’industrie m’ont confié qu’ils n’avaient jamais été témoins d’une convergence aussi difficile de facteurs négatifs.
« Nous approchons un taux d’annulation de 30 pour cent pour les projets lancés avant les hausses de taux, » a déclaré Jennifer Burton, analyste immobilière chez Toronto Housing Insights. « Cela se traduit par des milliers de logements planifiés qui ne se matérialiseront tout simplement pas dans les années à venir. »
L’impact pratique pour les résidents de Toronto est significatif. Les contraintes d’offre de logements, déjà un problème critique dans notre ville, pourraient s’aggraver à moyen terme. Les premiers acheteurs qui ont versé des dépôts sur des unités en pré-construction font maintenant face à des attentes prolongées alors que les promoteurs reportent le début des travaux.
Mark Davidson, qui a placé un dépôt sur un condo à Liberty Village en 2022, a partagé sa frustration : « Ils ont repoussé la date d’achèvement deux fois déjà. Mon bail de location continue d’être prolongé, et je suis coincé dans les limbes en me demandant si mon unité sera un jour construite. »
Le service d’urbanisme de la Ville de Toronto confirme avoir constaté une augmentation marquée des demandes de prolongation des délais de développement. Les responsables s’inquiètent d’atteindre les objectifs de logement fixés par les gouvernements provinciaux et fédéraux.
Particulièrement préoccupante est la concentration des annulations dans les développements axés sur le transport en commun près des principales extensions du métro – précisément le type de croissance de logements que Toronto a priorisé dans son plan officiel.
L’emploi dans l’industrie de la construction ressent également les effets. L’Association de l’industrie du bâtiment et du développement foncier rapporte qu’environ 5 400 emplois dans la construction ont été perdus dans la RGTH depuis l’été dernier, avec d’autres licenciements prévus si les conditions ne s’améliorent pas.
Les institutions financières deviennent de plus en plus prudentes quant au financement de nouveaux projets. « Le profil de risque pour les développements de condos a changé dramatiquement, » a noté Rachel Williams, responsable principale des prêts dans une grande banque canadienne. « Nous exigeons substantiellement plus de préventes et de capitaux propres des promoteurs avant de libérer le financement de construction. »
Les promoteurs avec des projets actifs s’adaptent en offrant des incitatifs significatifs pour maintenir l’élan des ventes. En visitant les centres de présentation à travers la ville, j’ai observé des offres sans précédent – des remises de prix moyennes de 5-7% aux ensembles de finitions améliorées et des structures de dépôt réduites.
Certains observateurs de l’industrie voient la situation actuelle comme une correction nécessaire du marché après des années d’achats spéculatifs et de croissance des prix insoutenable. Michael Simmons, défenseur du logement à Toronto, croit que « les annulations, bien que douloureuses à court terme, pourraient aider à rééquilibrer le marché vers des options plus abordables. »
Pour l’avenir, les économistes prédisent que les récentes baisses de taux de la Banque du Canada pourraient commencer à alléger la pression d’ici mi-2024, potentiellement relançant certains projets reportés. Cependant, le calendrier de construction pour les développements de grande hauteur signifie que les annulations d’aujourd’hui affecteront l’offre de logements jusqu’en 2026 et au-delà.
Alors que Toronto continue sa croissance démographique rapide, l’écart entre la demande et l’offre de logements semble susceptible de s’élargir avant de s’améliorer. Les dirigeants municipaux, les promoteurs et les défenseurs du logement devront collaborer sur des solutions innovantes pour faire face à ce qui pourrait devenir une pénurie de logements encore plus aiguë dans la plus grande ville du Canada.
