J’ai passé la semaine dernière à discuter avec des propriétaires torontois qui font quelque chose qui aurait semblé impensable il y a à peine deux ans – offrir des incitatifs pour attirer des locataires. Le paysage locatif de notre ville montre des signes de transformation subtils mais significatifs, particulièrement au centre-ville où la concurrence pour des locataires qualifiés s’est intensifiée.
« Nous avons commencé à offrir un mois gratuit sur les baux de 12 mois depuis février », explique Mira Patel, qui gère trois immeubles de taille moyenne près de Liberty Village. « Ce n’est pas quelque chose que nous avions jamais eu à envisager auparavant, mais le marché a définitivement changé. »
Ce changement fait suite à une période de croissance locative sans précédent qui a vu les appartements d’une chambre à Toronto atteindre près de 2 500 $ par mois. Selon le dernier rapport du Toronto Regional Real Estate Board, les inscriptions locatives ont augmenté de 17 % par rapport à l’année dernière, alors que les transactions de bail n’ont augmenté que de 4 %.
Le calcul n’est pas compliqué – plus d’unités disponibles avec moins de personnes signant des baux signifie que les propriétaires doivent travailler plus fort pour attirer des locataires.
En me promenant à CityPlace le week-end dernier, j’ai remarqué quelque chose que je n’avais pas vu depuis des années – des panneaux « À louer » avec des mentions visibles d’incitatifs d’emménagement. Du stationnement gratuit aux dépôts de garantie réduits, les gestionnaires immobiliers font preuve de créativité.
Daniel Wong, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement, explique que nous vivons une correction du marché plutôt qu’un effondrement. « Le taux d’inoccupation de Toronto est passé d’environ 1 % à environ 3,5 % dans certains quartiers. C’est en fait plus proche de ce que les économistes du logement considèrent comme un équilibre sain », m’a-t-il dit lors de notre conversation dans un café du centre-ville.
Le changement semble plus prononcé dans les nouveaux immeubles locatifs construits à cet effet et les unités d’investissement en copropriété. Les immeubles locatifs plus anciens et ceux dont les loyers sont inférieurs au marché continuent de maintenir des taux d’inoccupation proches de zéro.
Plusieurs facteurs expliquent ce changement. Premièrement, le boom de la construction post-pandémique a entraîné l’arrivée simultanée de milliers de nouvelles unités sur le marché. Deuxièmement, la hausse des taux d’intérêt a poussé certains acheteurs potentiels à rester locataires plus longtemps, mais a aussi forcé d’autres à trouver des colocataires ou à retourner vivre en famille pour gérer les coûts.
« Nous avons certainement constaté un ralentissement du nombre de candidats qualifiés par rapport à 2022 », déclare Trevor McKenzie, qui possède plusieurs propriétés locatives dans l’est de la ville. « À l’époque, nous avions 30 personnes qui se présentaient aux visites et plusieurs offres supérieures au prix demandé. Maintenant, nous pourrions avoir cinq ou six parties intéressées, et elles négocient. »
Cela ne signifie pas que Toronto est soudainement devenue abordable. Les loyers moyens restent significativement plus élevés qu’avant la pandémie, avec des unités typiques d’une chambre toujours autour de 2 300 $ par mois. Cependant, l’époque des guerres d’enchères et des locations sans visite semble s’estomper.
Pour les locataires, cela représente la première lueur de pouvoir de négociation qu’ils ont eue depuis des années. Megan Chen, qui a récemment déménagé d’un appartement en sous-sol à un condo à North York, m’a dit qu’elle avait été surprise par l’expérience.
« Le gestionnaire immobilier m’a rappelée après que j’ai visité l’endroit et a proposé d’inclure les services publics si je signais cette semaine-là », a déclaré Chen. « Cela ne serait jamais arrivé quand je cherchais en 2021. »
L’analyste immobilière Sophia Rivera d’Urban Solutions souligne que cette tendance varie considérablement selon les quartiers. « Le centre-ville, en particulier les zones à forte concentration d’unités similaires comme Liberty Village ou CityPlace, connaissent les incitatifs les plus importants. Plus on s’éloigne dans les quartiers avec moins de logements locatifs construits à cet effet, plus les propriétaires gardent l’avantage. »
Le secrétariat au logement de la Ville de Toronto rapporte qu’environ 15 000 nouvelles unités locatives devraient entrer sur le marché d’ici la fin de 2024, ce qui pourrait encore faire pencher la balance en faveur des locataires.
J’ai parlé avec plusieurs locataires qui ont réussi à négocier des tarifs mensuels plus bas ou à obtenir des incitatifs simplement en demandant. Jamie Kowalski, qui a récemment signé un bail à Leslieville, a réussi à obtenir 150 $ de réduction sur le prix mensuel demandé après avoir signalé plusieurs unités comparables dans la région.
« Je pense que les propriétaires réalisent que les locataires bons et stables sont précieux, surtout avec l’incertitude sur le marché », a déclaré Kowalski.
Les défenseurs du logement de la ville préviennent que cette correction, bien que bienvenue, ne résout pas la crise fondamentale d’abordabilité de Toronto. L’appartement moyen d’une chambre nécessite toujours un revenu annuel d’environ 92 000 $ pour atteindre le seuil d’abordabilité standard de 30 % du revenu.
À l’approche de l’été – traditionnellement la saison locative la plus active à Toronto – on ne sait pas encore si ces incitatifs se poursuivront ou si le marché se resserrera à nouveau. Pour l’instant, cependant, les locataires ont une rare opportunité de profiter de conditions légèrement plus favorables.
