En 15 ans à couvrir le développement immobilier de Toronto, j’ai rarement vu un virage aussi radical en matière de politique de logement que celui annoncé cette semaine à Queen’s Park. La stratégie « Réinitialisation du logement » du gouvernement ontarien vise à créer 1,5 million de nouveaux logements d’ici le printemps 2026, Toronto devant recevoir la part du lion de ce développement.
« Nous réimaginons complètement la façon dont le logement est construit dans cette province », a déclaré le ministre du Logement Paul Calandra lors de l’annonce de mardi sur un chantier à North York. « L’époque de la paperasserie sans fin et des obstacles municipaux est révolue. »
Le plan introduit des changements majeurs aux règlements d’aménagement, particulièrement dans les corridors à haute densité le long des principales routes de transport en commun. Pour les promoteurs torontois comme Rahim Noorani, que j’ai rencontré hier dans son bureau de l’avenue Danforth, l’annonce ressemble à « enfin retirer les menottes » de l’industrie.
« Nous avons des projets en attente d’approbation depuis des années », a expliqué Noorani, montrant les rendus architecturaux d’un immeuble polyvalent de 32 étages que sa firme a proposé près de la station Pape. « Maintenant, la voie est clairement tracée. »
La stratégie repose sur trois piliers: l’accélération des approbations pour les développements axés sur le transport en commun, la préséance provinciale sur les restrictions de zonage municipales et d’importantes incitations fiscales pour les composantes de logement abordable.
Selon les données de l’Association de l’industrie de la construction et du développement foncier, les mises en chantier à Toronto ont diminué de 22% en 2023 malgré une demande croissante. Les nouvelles mesures visent à renverser drastiquement cette tendance, les projections montrant un potentiel de 85 000 nouvelles unités à Toronto seulement d’ici fin 2025.
La conseillère municipale Ana Bailão a exprimé un optimisme prudent concernant ce plan. « Nous avons désespérément besoin d’une offre accrue de logements, surtout des unités abordables », m’a-t-elle confié lors d’une conversation téléphonique mercredi. « Mais nous ne pouvons pas sacrifier entièrement les principes d’urbanisme ou la participation communautaire. »
La stratégie a suscité des critiques de certains groupes communautaires préoccupés par la densité et le caractère des quartiers. En me promenant dans le quartier Junction hier après-midi, j’ai remarqué des affiches de jardin s’opposant à un développement de 28 étages à proximité qui pourrait maintenant probablement aller de l’avant selon les nouvelles règles.
Jennifer Keesmaat, ancienne urbaniste en chef de Toronto, a soulevé des inquiétudes quant à la capacité des infrastructures dans un fil détaillé sur Twitter: « Construire des logements sans investissements correspondants dans les égouts, les conduites d’eau, les écoles et les parcs ne crée pas des communautés – ça crée des problèmes.«
La province répond à ces préoccupations en promettant 1,2 milliard de dollars en financement d’infrastructures directement lié aux développements immobiliers, bien que les responsables municipaux se demandent si cela suffira pour l’ampleur de la croissance envisagée.
Pour les jeunes Torontois comme Samir Patel, professionnel du marketing que j’ai rencontré dans un café près de son appartement à Liberty Village, la perspective de plus de logements ne peut pas arriver assez tôt. « Je paie 2 850 $ pour un appartement d’une chambre et j’ai du mal à joindre les deux bouts », a-t-il dit en remuant son latté. « Mes parents ont acheté leur première maison à mon âge. Cela semble impossible maintenant. »
Le prix moyen d’un logement à Toronto a atteint 1,2 million de dollars en février selon le Toronto Regional Real Estate Board, restant inabordable pour la plupart des premiers acheteurs malgré le récent refroidissement du marché.
Des experts de RBC Économie suggèrent que le succès de la stratégie dépend de la capacité de construction et de la disponibilité de la main-d’œuvre. Un récent rapport du Secrétariat de la construction de l’Ontario indique que la province fait face à une pénurie d’environ 100 000 travailleurs qualifiés dans les métiers au cours de la prochaine décennie.
« On peut approuver des projets toute la journée« , a noté l’économiste Diana Petramala du Centre de recherche urbaine de l’Université métropolitaine de Toronto, « mais sans assez de travailleurs pour les construire, les délais s’allongeront quelles que soient les changements de politique. »
La stratégie introduit également une disposition controversée « utiliser ou perdre » obligeant les développeurs à commencer la construction dans les 18 mois suivant l’approbation ou faire face à des pénalités financières – une mesure contre laquelle les groupes industriels ont fait du lobbying sans succès.
Pour les quartiers torontois comme Leslieville, Mimico et le centre-ville autour de Yonge et Eglinton, ces changements signifient probablement une transformation significative. Les zones dans un rayon de 800 mètres des principales stations de transport en commun permettront automatiquement des bâtiments d’au moins 10 étages, indépendamment du contexte de quartier existant.
En retournant à mon bureau le long de la rue King hier après-midi, je n’ai pu m’empêcher de remarquer la forêt de grues de construction qui parsème déjà l’horizon. Si la stratégie de la province réussit, cette vue deviendra considérablement plus encombrée d’ici 2026 – pour le meilleur ou pour le pire, selon à qui vous demandez dans cette ville perpétuellement affamée de logements.
