En traversant le centre-ville de Calgary un mardi matin, quelque chose semble différent. Le réseau de passerelles +15, autrefois si animé, n’a plus la même énergie qu’en 2019. Les visages sont moins nombreux, les pas plus dispersés. Ce n’est pas qu’une simple impression – c’est un changement mesurable qui redessine le paysage commercial de notre ville.
Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Calgary a grimpé à 31,3 % au troisième trimestre, selon le dernier rapport de CBRE. Cela signifie que près d’un tiers de nos bureaux du centre-ville restent vides alors que les entreprises continuent d’expérimenter avec des modèles de travail hybrides qui se sont avérés étonnamment durables.
« Nous assistons à une redéfinition fondamentale de la façon dont les Calgariens perçoivent le travail, » explique Deborah Fraser, analyste en immobilier commercial chez Avison Young. « La pandémie a forcé les entreprises à essayer le télétravail, et beaucoup ont découvert que la productivité n’en souffrait pas. Maintenant, elles hésitent à revenir aux anciens modèles. »
Ce virage survient malgré les tentatives de certains grands employeurs de ramener les travailleurs dans les bureaux physiques. La Ville de Calgary elle-même a mis en œuvre une politique obligatoire de trois jours au bureau plus tôt cette année, tandis que le géant énergétique Suncor a poussé pour une collaboration accrue en personne.
En marchant dans Bow Valley Square la semaine dernière, j’ai compté sept affiches « À louer » sur un seul étage. La persistance des arrangements de travail hybrides a créé un défi immobilier commercial qui ne montre que peu de signes de renversement.
Greg Kwong, directeur régional chez CBRE, m’a confié: « Nous évaluons les taux d’occupation dans les immeubles du centre-ville à environ 65-70% des niveaux pré-pandémiques lors des journées de pointe. Les lundis et vendredis restent nettement plus bas. »
Qu’est-ce qui alimente cet attachement tenace aux bureaux à domicile? Les sondages de la Chambre de commerce de Calgary révèlent plusieurs facteurs. Près de 78% des travailleurs rapportent un meilleur équilibre travail-vie personnelle avec des arrangements hybrides. L’élimination des déplacements – particulièrement difficiles pendant nos mois d’hiver – fait gagner aux employés une moyenne de 73 minutes par jour.
Pour Emily Martinez, directrice marketing dans une entreprise technologique de taille moyenne, le calcul est simple. « Je récupère presque deux heures de ma vie chaque jour où je travaille de la maison. C’est du temps avec mes enfants, du temps pour faire de l’exercice, du temps que je ne passe pas coincée dans la circulation sur le Deerfoot. »
Les entreprises réagissent en réimaginant les espaces de bureau. Aspen Properties a converti des portions de son portefeuille du centre-ville en environnements axés sur la collaboration, avec moins de bureaux dédiés et plus d’espaces de réunion. Leurs taux d’occupation ont surpassé les moyennes du marché en conséquence.
Le secteur énergétique, traditionnellement le moteur économique de Calgary, s’est montré étonnamment adaptable. Canadian Natural Resources Limited a maintenu des arrangements de travail plus flexibles que prévu, tandis que les plus petits producteurs et entreprises de services ont adopté des modèles hybrides pour réduire leurs coûts immobiliers.
« Les économies sont substantielles, » note Rajan Singh, directeur financier d’une entreprise de services énergétiques de taille moyenne qui a réduit son empreinte de bureau de 40%. « Nous payons moins pour l’espace tandis que nos employés sont plus heureux et tout aussi productifs. Il est difficile de justifier un retour à l’ancienne méthode. »
Cette tendance crée des défis pour les commerces du centre-ville qui dépendent de l’achalandage des travailleurs de bureau. Les restaurants du centre rapportent que l’activité des dîners reste environ 25% sous les niveaux pré-pandémiques, selon l’Association du centre-ville de Calgary.
La Ville de Calgary n’est pas restée passive face à ces changements. Le plan de revitalisation du centre-ville comprend la conversion d’anciens immeubles de bureaux en espaces résidentiels. Huit projets de conversion sont actuellement en cours, qui transformeront environ 1,3 million de pieds carrés d’espace de bureau en unités résidentielles au cours des trois prochaines années.
La mairesse Jyoti Gondek a récemment souligné cette approche lors d’un forum d’affaires du centre-ville. « Nous devons embrasser la nature changeante du travail plutôt que de la combattre. La conversion d’immeubles sous-utilisés crée du logement et apporte une nouvelle vie au centre-ville au-delà des heures de bureau traditionnelles. »
La réalité est que le travail hybride semble fermement ancré dans la culture d’affaires de Calgary. Un récent sondage de Robert Half a révélé que 83% des entreprises locales offrent maintenant une forme d’option de télétravail, contre seulement 27% avant la pandémie.
Le marché immobilier commercial s’ajuste, bien que douloureusement. Les durées de bail se sont raccourcies, les engagements de cinq ans devenant plus courants que les traditionnels dix ans. Les propriétaires d’immeubles offrent des incitatifs sans précédent, incluant d’importantes allocations d’aménagement et des périodes sans loyer.
Pour que le centre-ville prospère dans cette nouvelle réalité, nous avons probablement besoin de changements plus fondamentaux. Les villes prospères de demain auront des centres-villes qui sont des destinations d’expériences, pas simplement de travail. Plus de conversions résidentielles, de lieux artistiques et de commerces uniques pourraient transformer notre centre d’un district d’affaires de 9 à 5 en un quartier dynamique, actif 24 heures sur 24.
Comme le dit Fraser, « Nous ne reviendrons pas à 2019. La question est de savoir si nous pouvons créer un centre-ville plus dynamique qui ne dépend pas exclusivement des travailleurs de bureau. »
Bien que ce soit un défi pour les propriétaires commerciaux, cette transformation crée des opportunités pour Calgary de bâtir un centre urbain plus résilient. Les années à venir révéleront si nous pouvons naviguer avec succès dans cette transition ou rester coincés entre le passé du bureau et l’avenir hybride.
Pour l’instant, ces matins de mardi tranquilles au centre-ville semblent être notre nouvelle normalité.
