Le marché immobilier de Calgary est en plein essor, et je n’ai jamais rien vu de tel en 15 ans à couvrir le développement de notre ville. Les données fraîchement publiées hier montrent que nos mises en chantier ont pulvérisé tous les records pour le premier trimestre de 2024, avec une augmentation stupéfiante de 63% par rapport à la même période l’année dernière.
Les chiffres racontent une histoire convaincante. La construction a débuté sur 4 827 nouveaux logements entre janvier et mars, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). C’est presque le double de la moyenne décennale pour les mises en chantier du premier trimestre. Les unités multifamiliales alimentent cette hausse, avec une construction d’appartements en hausse de 87%.
« Nous travaillons à pleine capacité, » affirme Martin Rodriguez, président de l’Association des constructeurs de maisons de Calgary. « La demande est sans précédent, et nous nous efforçons de suivre le rythme. De nombreux constructeurs sont complets jusqu’en 2025. »
Derrière ce boom de la construction se trouve l’explosion démographique de Calgary. La ville a accueilli plus de 45 000 nouveaux résidents en 2023, dont beaucoup fuient les marchés immobiliers inabordables de Toronto et Vancouver. Nos coûts de logement relativement plus bas sont devenus notre avantage concurrentiel, bien que cet avantage s’érode rapidement à mesure que les prix grimpent.
En me promenant dans des quartiers comme Seton et Livingston la semaine dernière, j’ai été frappé par la forêt de grues et le bourdonnement constant de la construction. Ce ne sont pas juste des chiffres sur une page – cela transforme le paysage physique de Calgary à un rythme que je n’avais pas vu depuis le boom d’avant 2008.
La réaction politique a été prévisiblement divisée. La mairesse Jyoti Gondek considère cette hausse comme une validation de la stratégie de croissance axée sur la densification adoptée par le conseil. « Cela démontre que nos politiques d’encouragement à la diversité du logement fonctionnent, » a-t-elle déclaré lors de la réunion du conseil d’hier. « Nous construisons les maisons dont les Calgariens ont besoin. »
Les responsables provinciaux, quant à eux, ont attribué cette croissance à la force économique globale de l’Alberta. « Les gens votent avec leurs pieds et déménagent en Alberta parce que nous avons créé les conditions de la prospérité, » a déclaré la première ministre Danielle Smith lors d’une allocution à la Chambre de commerce le mois dernier.
La réalité, comme je l’ai observé à travers des conversations avec des promoteurs et des économistes, est plus nuancée que ne le suggèrent les deux discours politiques. La croissance de Calgary représente un concours parfait de facteurs: l’abordabilité relative (par rapport aux autres grands centres canadiens), la forte création d’emplois, les objectifs fédéraux d’immigration et les changements de politique municipale.
« Calgary bénéficie d’une convergence unique de forces du marché, » explique Dr. Amanda Chen, économiste urbaine à l’Université Mount Royal. « La ville dispose de terrains disponibles et d’une capacité de construction que Toronto et Vancouver n’ont tout simplement plus. »
Cependant, ce boom de la construction suscite des préoccupations légitimes. La pression sur les infrastructures devient évidente dans les nouveaux quartiers, où les écoles sont surpeuplées et les connexions de transport en commun restent inadéquates. La congestion routière sur Deerfoot Trail et Stoney Trail s’est intensifiée de façon notable ces derniers mois.
L’abordabilité du logement – longtemps l’avantage de Calgary – s’érode rapidement. Le prix moyen d’une maison a bondi de 15% sur un an, atteignant maintenant 548 300 $ selon le Calgary Real Estate Board. Les loyers ont augmenté encore plus rapidement, avec des appartements de deux chambres coûtant en moyenne 1 850 $ par mois, soit 22% de plus que l’année dernière.
Pour les Calgariens de longue date comme Sandra Mehta, à qui j’ai parlé devant un centre de vente de nouveau développement à Mahogany, les changements sont doux-amers. « Nous aimons voir la ville grandir, » m’a-t-elle confié, « mais mes enfants ne peuvent pas se permettre les mêmes opportunités que nous avions. Ma fille et mon gendre ont tous deux de bons emplois mais ne peuvent pas économiser assez pour une mise de fonds avec des loyers aussi élevés. »
L’industrie de la construction elle-même fait face à d’importants défis malgré le boom. Les perturbations de la chaîne d’approvisionnement continuent de toucher les constructeurs, avec des coûts de matériaux restant 18% au-dessus des niveaux pré-pandémiques. Les pénuries de main-d’œuvre sont devenues aiguës, plusieurs promoteurs signalant des projets retardés en raison d’un manque de métiers qualifiés.
« Nous pourrions construire encore plus si nous avions les travailleurs, » a reconnu Rodriguez. « Nous recrutons activement partout au Canada et à l’international, mais les programmes de formation n’ont tout simplement pas suivi la demande. »
Les urbanistes de la ville s’empressent de s’adapter à cette nouvelle réalité. Le service de l’urbanisme a ajouté du personnel pour traiter les demandes de permis, qui ont augmenté de 42% d’une année sur l’autre. Les délais d’approbation des aménagements ont en fait légèrement diminué, un rare point positif dans l’aspect administratif de cette histoire de croissance.
Alors que Calgary approche les 1,6 million d’habitants, ce boom immobilier représente à la fois une opportunité et un défi. Le caractère de la ville change indéniablement – devenant plus dense, plus diversifié et de plus en plus cosmopolite. La question qui définira le prochain chapitre de Calgary est de savoir si nos infrastructures, nos services et notre tissu communautaire pourront s’adapter assez rapidement.
Pour l’instant, les grues continuent de parsemer notre horizon, les camions de béton grondent dans des rues nouvellement tracées, et l’empreinte de Calgary s’étend toujours plus loin et plus haut à un rythme historique.
